Keress okos szakembereket

Ingatlan értékbecslés

Értékelés és ár

Akár házat vásárol, akár jelzáloghitelt fizet, az értékbecslés fontos lépés a folyamatban. Olvasson tovább, ha többet szeretne megtudni arról, hogy mit tartalmaz az értékelés, hogyan működik, mennyibe kerül, és mit kell tenni az eredmények elérése után.

Mi az az értékbecslés?

Az értékbecslés a ház becsült értéke, amelyet az ingatlan átvizsgálásával és a környéken nemrégiben eladott házakkal való összehasonlítással határoznak meg, így az érték megbecsülhető.

Mielőtt befejezné a ház vásárlási, eladási vagy refinanszírozási folyamatát, először be kell szereznie a ház értékfelémérését, amelyek közül a leggyakoribb az értékbecslés, amely a kérdéses ház értékének becslése. Az értékelés megállapításai meghatározzák azt az összeget, amelyet a jelzálogjogosult az ingatlanra kölcsönöz.

Az adásvételi ügylet során az értékbecslés védi vevőt a fizetés előtt. Vásárláskor és refinanszírozáskor megakadályozza, hogy a hitelező az értékénél több pénzt adjon a lakástulajdonosnak.

Ingatlanbecslés és lakásfelmérés

Bár mindkettőre a ház megvásárlása előtt kerül sor, meg kell érteni néhány különbséget az értékelés és az ellenőrzés között.

Egyrészt a kölcsönadó megköveteli a ház értékelését, míg a ház átvizsgálása javasolt, de nem kötelező. Emiatt Ön a felelős a lakásfelügyelő megtalálásáért és az ellenőrzés ütemezéséért. 

Egy másik különbség e két aktus között a céljuk. Az értékbecslés határozza meg a ház árát, míg a felmérés az állapotát. Ennek eredményeként a folyamataik eltérőek.

Egyszerűen fogalmazva: a lakásfelmérés jobban összpontosít a ház funkcionális részeire, és speciális berendezések segítségével megtalálja azokat a problémákat, amelyek szabad szemmel nem láthatók. Az értékelés a ház felületesebb vizsgálatára vonatkozik, és magában foglalja a környéken található hasonló, nemrég eladott házak kutatását is. Ezeket a házakat összehasonlítják.

Ki értékeli a házat?

Az értékeléseket engedéllyel rendelkező harmadik fél szakértő végzi, aki nem áll kapcsolatban a vevővel, az eladóval vagy a hitelezővel. Ezért minden fél biztos lehet abban, hogy a meghatározott piaci érték tisztességes, pártatlan, és nincs befolyása azon fél részéről, amelyik hasznot húzhat belőle.

Általában a hitelező rendeli az értékbecslést, de a hitelfelvevő az, aki fizet érte. A díj egy kezdeti, saját zsebből származó költség, amely nem téríthető vissza, ha valamelyik fél nem folytatja az értékesítést.

Mennyibe kerül a ház értékbecslése?

A legtöbb becslés szerint lakásonként 30 000 - 60 000 Ft-ba kerül, a házárak pedig 90 000 Ft körül kezdődnek. Az értékelés költsége azonban számos tényezőtől függ, többek között:

• ház mérete
• ház típusa
• elhelyezés
• az ingatlan állapota
• munka és idő

Ezek a tényezők befolyásolják az értékeléshez kapcsolódó időt, erőfeszítést és munkát, ami végső soron befolyásolja a hitelfelvevő által fizetett árat. Például egy nagyobb házban vagy több egységgel rendelkező ingatlan esetében több hely van.

Ha a ház egy távoli területen van, és nincs körülötte semmi, akkor az értékbecslőnek nehézségei támadhatnak egy másik házat találni azon a területen, amellyel összehasonlíthatná. Ez mélyebb kutatást és ezért több időt igényelhet. 

Mennyi ideig tart egy ház értékelése?

A folyamat lépésről lépésre

Az értékelési folyamat általában egy hétig vagy tovább is tarthat az ellenőrzés időpontjától az értékbecslő jelentésig.
Mielőtt a hitelező megrendelhetné egy új ingatlan értékbecslését, ajánlatot kell benyújtania, azt el kell fogadnia, és alá kell írnia az adásvételi szerződést. Ezután kezdődhet az értékelési folyamat.

1. A hitelezője elrendeli az értékelést

Ez a folyamat azzal kezdődik, hogy a hitelező elrendeli az értékelést. A jegyzőkönyv megrendelése után szakértő érkezhet a ház megtekintésére.

2. Szakértői látogatás

A kapott kölcsön típusától függően a szakértő megvizsgálja a ház egyes részeit. Megvizsgálja a házat, hogy felmérje annak tulajdonságait, hogy megtudja, megfelelően működik-e a hő- és villanyszerelés, és vannak-e biztonsági problémák.

Egyes hiteleknek pontosabb értékelési kritériumai lehetnek, mint másoknak. Az értékelés során feltárt problémák közül sokat meg kell oldani, mielőtt a vevő beköltözik. A különböző kölcsönök értékelési kritériumai közül néhányat a cikk későbbi részében említünk.

3. A szakértő jelentést készít

Amikor a szakértő befejezte az ellenőrzést, felméri azokat a tényezőket, amelyek segítenek neki meghatározni a ház valós piaci értékét. Létrehoz egy jelentést, amelynek tartalmaznia kell az ingatlan részletes leírását, beleértve annak állapotát, valamint az alapvető és egyedi tulajdonságokat.

Ez a jelentés tartalmazhat általános adatokat a ház piacáról és elhelyezkedéséről, az összehasonlításhoz használt egyéb ingatlanokról, a szakértői megállapításokat és a végső értékelést alátámasztó információkat. A jelentés másolatát megkapja saját használatra.

Ha az ingatlan értéke a vételáron vagy azt meghaladóan történik, a hitel lebonyolítása a szokásos módon történik. Ha az ingatlan értéke alacsonyabb a kialkudott vételárnál, további lépéseket kell tenni, mivel a kölcsönadó nem vehet fel több pénzt, mint amennyi a ház értéke. Ebből a cikkből később többet megtudhat arról, hogy mit tehet.

4. A kölcsön feltételei 

Az elbírálást és a vételár hatósági megállapítását követően (folytatással vagy újratárgyalás alatt) a hitelező megköti a kölcsön nyújtásának feltételeit. Végső tájékoztatást kap a befizetésről és a végső költségekről, valamint a jelzáloghitel feltételeiről, és végül megköti a hitelszerződést.

Ha mindez túl sok problémának tűnik, lehet, hogy teljesen megkerülhető ez a folyamat, de ez nem gyakran fordul elő. Egyes ritka esetekben lehetséges az értékelési folyamat kihagyása és kivétel alkalmazása. Megjegyzendő, hogy a COVID-19-nek köszönhetően a biztonsági intézkedések mellett további rugalmasság is biztosított.

Mennyi ideig használható a szakértői vélemény?

Általában összesen 3 hónapig használható. Ha eddig az időpontig nem adja el házát, újabb értékelést kell végeznie. Egyesek hosszabbítást kaphatnak, de csak bizonyos körülmények között és csak akkor, ha jogosultak rá.

Az időtartama rövid életű, mivel a piaci feltételek változnak. A 6 hónappal ezelőtti lakáseladások drasztikusan eltérhetnek az elmúlt hónapok eladásaitól, különösen, ha az ingatlanpiac változó. 

Mit keresnek a szakértők?

Ellenőrző lista az otthoni értékeléshez

Az értékbecslő feladata az ingatlan méltányos piaci értékének meghatározása. Ennek érdekében meg kell keresnie bizonyos dolgokat, amelyek befolyásolhatják az árat vagy a hitelező döntését, hogy pénzt kölcsönöznek Önnek egy házra. Ide tartoznak különösen:

• biztonság
• a ház szerkezeti integritása
• a ház állapota
• rekonstrukció vagy felújítás
• látható hiányosságok
• a hitelező által meghatározott feltételek

A szakértők minden általuk szükségesnek tartott vizsgálatot elrendelhetnek, például tető-, kártevő- vagy vízvizsgálatot, ha lehetséges problémákra utalnak.

Ha az elbírálás vagy vizsgálat során olyan feltételeket tárnak fel, amelyek nem felelnek meg a hitelező követelményeinek, akkor azokat az ügylet szempontjából ki kell javítani.

Külső ellenőrző lista

Íme néhány dolog, amit a szakértő észrevesz a házon kívül:

• az ingatlan teljes területe
• a tető és az alapok állapota
• kémény állapota
• az útfelület állapota és típusa
• járdaszegélyek
• a tereprendezés minősége
• a medence állapota, ha van
• garázs típusa
• a ház szerkezeti integritása

Belső ellenőrző lista

A ház belsejének vizsgálatakor figyelembe kell venni, hogy a szakértő a következőket veszi figyelembe:

• a lakótér mérete
• fürdőszobák és szobák száma
• működő HVAC rendszer
• alagsor, pince típusa
• beépített készülékek
• ólom vagy hámló festék
• elektromos vezetékek és vízvezetékek minősége
• falak, padlók és ablakok anyaga és körülményei
• hangyákra vagy kártevőkre utaló jelek
• energiatakarékos funkciók
• a ház általános karbantartása
• folyamatos fejlesztések

Ne feledje, hogy a szakértő az ingó tárgyakat nem veszi figyelembe az értékelés során. Minden, ami nincs csatolva, személyes tulajdonnak minősül, amelyet költözéskor magával vihet. Nem tekinthető az ingatlan részének.

Több olyan helyiség is van, amelyet a szakember kizárhat a lakóterület vagy szobaszám méréséből. Például a pincék és a garázsok általában nem számítanak bele a ház hosszába, és a helyiségnek gardróbbal és ablakkal kell rendelkeznie ahhoz, hogy szobának minősüljön.

Ha kölcsönt tervez, sok javítást kell elvégeznie a befejezés előtt. Ez mind a vevőre, mind az eladóra hatással van, hiszen a lakáshitel-folyamat addig nem tud teljes mértékben előrehaladni, amíg több javítási tétel el nem készül.

Mutatjuk, mit takarhat mindez:

• a szabadon álló padlódeszkákat és fali csapokat rögzíteni kell
• a hámló festékeket, különösen az ólomtartalmú festékeket le kell kaparni és átfesteni
• kezelni kell a vízkárokat, beleértve a vízvezetékekkel, tetőkkel vagy alapozással kapcsolatos esetleges problémákat is, amelyek károkat okoztak
• a tetőn vagy a cserépben lévő nyílásokat javítani kell
• az úttesten vagy a járdán keletkezett sérüléseket ki kell javítani
• egy olyan vízforrástól legfeljebb 10 lábnyira, amely csak szabványos kétágú csatlakozóval rendelkezik
• A fürdőszobákban, konyhákban, garázsokban és mindenhol, ahol elektromos aljzatra van szüksége, földelt GFI dugót vagy aljzatot kell telepíteni.

A szakértői értékelésekhez hasonlóan az otthoni ellenőrzéseknek is megvannak a saját szabványai az elfogadható hazai feltételekre vonatkozóan.

A feltételes hitelminősítésekre vonatkozó szabványos követelményeken túl a hazai minősítésekhez a következőkre lesz szükség:

• tiszta ivóvíz, vízmelegítő és csatorna
• villany, fűtés és légkondicionálás
• hangszigetelés
• szilárd alap
• a hangyák és kártevők elleni védekezés
• megfelelő lakótér, beleértve a hálószobát, a nappalit és a konyhát 

Az otthoni felmérést okleveles szakértőnek kell elvégeznie

Hogyan készüljünk fel az értékelésre

A szakértő a ház külső-belső állapotának ellenőrzése mellett azt is megkeresi, hogy mi szorul javításra. Íme néhány terület, amelyet figyelembe kell venni az értékelés előtt:

• ellenőrizze a garázskapu elektromos nyitását és annak működését
• rögzítse a kapaszkodót a lépcsőn
• rögzítse a második emeleti ajtót
• rögzítse a korlátot minden megemelt ponton
• gondoskodjon arról, hogy minden közmű működőképes és biztonságos legyen
• biztosítani a víz, villany és légkondicionálás működését
• megoldja a telepítési problémákat, a tető szivárgását vagy foltját
• ellenőrizze, nincsenek-e repedések a falakon, a mennyezeten vagy az alapokon
• ellenőrizze a víz behatolását az alapokon
• győződjön meg arról, hogy a tető egészséges és legalább 3 év gazdasági élettartammal rendelkezik

Ez azonban nem egy teljes ellenőrző lista azokról a javításokról, amelyeket esetleg a hazai értékelés előtt meg kell oldani. Ez egy lista a leggyakoribb problémákról, amelyek az ellenőrzés előtt vagy alatt merülhetnek fel.

Ha az értékelés előtt elvégzi a javításokat vagy felújításokat, megnyílik az út a zökkenőmentes házvásárlás és esetleg magasabb érték felé.

Az otthona megjelenése

A járdaszegély befolyásolhatja a ház értékét, ezért az értékelésnél ezt figyelembe veszik. A ház általános megjelenése ténylegesen befolyásolhatja a végső értéket.
A jól ápoltnak tűnő ház pozitív hatással lehet a ház állapotáról szóló szakértői véleményre.
Ha az otthon megjelenése tetszetős az ínyence számára, jól érzi magát, vagy bármilyen más pozitív érzelem van benne, az valójában tudat alatt több értéket adhat a háznak.
Másrészt, ha a ház kinézete elbátortalanítja, vagy hűvös érzetet ad, alacsonyabbra értékelheti.

Ennek elkerülése érdekében kövesse az alábbi tippeket, hogy javítsa otthona megjelenését az értékelés előtt:

• a tiszta és biztonságos megjelenés érdekében érdemes rendszeresen nyírni a füvet, metszeni a cserjéket, kiásni a leveleket vagy felszántani a járdát
• ültessen új virágokat, terítsen új mulcsot és rögzítse a külső színt, hogy gyorsan javítsa a külsőt
• adjon hozzá puha elemeket a belső térhez takarókkal vagy plüss párnákkal, amelyek kényelemérzetet keltenek

Végezzen nagytakarítást. Ez ugyan nem változtat a ház fizikai méretein, de takarítással optikailag nagyobbá, használhatóbbá tehetjük a helyiséget.

Cserélje ki a tartozékokat, például a fiókfogantyúkat és az ajtókilincseket, hogy még több fényt adjon.
Állítsa a termosztátot kényelmes hőmérsékletre a kényelem növelése érdekében, és megmutassa, hogyan működik a fűtés vagy a hűtés.

Távolítsa el a kellemetlen szagokat, beleértve a törmeléket, a hűtőszekrényben lévő tárgyakat, a főzést, a piszkos ruhaneműt vagy a háziállatokat.

Tisztítsa meg otthonát, és győződjön meg arról, hogy az ínyence mindent a legjobb megvilágításban lát.

Értékek megértése

Az értékelés elérheti vagy megzavarhatja az értékesítési folyamatot. Elviheti Önt a lakásvásárlási folyamat következő lépéséhez, vagy visszatérhet a tárgyalóasztalhoz.

Olvassa el, hogy megtudja, mit jelent ez, ha olyan értékű ajánlást kap, amely eltér a várttól, és mi a következő lépés. 

Mi történik, ha az értékelés magasabb a vártnál?

Ha a besorolás magasabb a vártnál, az nagyon előnyös a vevő számára, mert sok előnyhöz jut, és több saját tőkéje lesz.

Például, ha a vevő és az eladó megállapodik egy bizonyos vételárban, és a becslést magasabbra határozták meg, a vevő továbbra is az eredeti megállapodás szerinti áron vásárolja meg az ingatlant, és automatikusan megkapja a ház fennmaradó értékét. És mivel a hitelező a ház maximális értékén vagy alacsonyabb áron nyújtja a kölcsönt, a folyamat lezárulhat.

Az eladó nem kap tájékoztatást, ha a ház ára magasabb, mint a kért ár. Ily módon nem próbálhat több pénzt követelni (ami ellentétes lenne az adásvételi szerződéssel), vagy nem tud elállni a megállapodástól, hogy később eladja a házat.

Az eladó csak akkor tudja meg az elbírálás eredményét, ha az alacsonyabb a vártnál, mert ez befolyásolhatja a ház eladását.

Mi történik, ha alacsonyabb az értékelés?

Az alacsony értékelés megakadályozhatja a hitel előrehaladását, vagy lelassíthatja a folyamatot, mert a hitelező nem tud több pénzt kölcsönözni, mint az ingatlan értéke. Ez problémát jelenthet, ha bármelyik érdekelt fél jelzáloghitel-finanszírozásra támaszkodik.

Ha az értékelés alacsonyabb, még ne essen pánikba. Többféle lehetőség közül választhat, akár vásárlásról, eladásról vagy refinanszírozásról van szó.

Így járhat el:

Ha házat vásárol, megpróbálhat tárgyalni az eladókkal, hogy az árat a becsült értékre vagy hozzávetőlegesre csökkentsék. Vevőként saját zsebből fizetheti az értékbecslés és az eladási ár különbözetét.

Ha Ön vevő, dönthet úgy, hogy eláll a szerződéstől, és áresés esetén figyeljen a házra. A tulajdonosnak gondot okozhat a ház becsült értéknél magasabb áron történő eladása, csökkentheti az árat, vagy visszatérhet Önhöz és újra tárgyalhat Önnel.
Ha Ön eladó, kifogásolhatja az értékelést, vagy megállapodhat a vevővel, hogy kérjen egy második értékelést, és remélje a legjobbat.
Ha készpénzt refinanszíroz, csökkentheti a kölcsön összegét, és kevesebb készpénzt használhat fel.

Miért lehet alacsonyabb a minősítés a vártnál?

Kiderülhet, hogy a ház nem igazán éri meg azt, amit az eladó kér. Vannak más okok is, amelyek miatt az értékelések alacsonyak lehetnek:

• rossz vagy elavult állapotú
• tapasztalatlan szakértő
• lakásfelújítások, amelyek nem hoztak akkora értéket, mint azt eredetileg gondolták
• irreális elvárások az eladóval vagy ingatlanközvetítővel szemben

Az emberek olykor olyan lakásfelújításokat végeznek, amelyekről úgy gondolják, hogy növelik otthonuk értékét. Vannak azonban olyan fejlesztések, amelyek értéket adnak, és vannak, amelyek nem.

A medence jó példa erre. Tegyük fel, hogy egy szakértő összehasonlítja otthonát a környék más hasonló házaival; ha az otthona csak egy egyszerű háromszobás ház új medencével, nincs mihez hasonlítani. Ez azt jelenti, hogy a medence nem igazán növeli otthona értékét. Más esetekben a medence megnehezítheti háza eladását vagy csökkentheti annak értékét, mivel a potenciális vásárlók inkább tehernek tekintik, mint luxusnak. Vannak, akik nem akarnak időt és pénzt pazarolni a medence megfelelő üzemeltetésére és karbantartására.

Következő lépések az értékelés után

A szakértői vélemény elkészítése után az ingatlan értékbecslő az ellenőrzés megállapításai és az Ön területén összehasonlítható adatok alapján pénzbeli értéket ad, majd megküldi a jelzáloghitelezőnek.

A kölcsön összege azon az áron fog alapulni, amelyet a szakértő az ingatlanra szab. Ez az eladó számára hátrányos, ha magasabb áron van jegyzett háza, mert a ház alacsonyabb minősítése befolyásolja az ingatlan eladási esélyeit a kért áron.

Ha azonban a házat a kért áron vagy afeletti áron értékelik, akkor a kölcsönt adják, és elkezdheti a költözést.

A szakértői vélemények minden ingatlanügylet fontos részét képezik vevők, eladók és hitelezők számára. Akár új lakást vásárol, akár ingatlant ad el, akár jelzáloghitelt törleszt, érdemes lehet megismerkednie azzal, hogy az Ön konkrét értékelési folyamata mit tartalmazhat, így a lehető legjobban felkészült a következő lépésekre.